1/ QUÉ MÉTODO O MÉTODOS UTILIZARÍAS PARA TASAR UN TERRENO. EXPLICA PORQUÉ Y COMPÁRALOS
Utilizaría el método residual, que nos da unos valores técnicos (valor residual dinámico y el valor residual estático) que es el valor del suelo. Se diferencian en que el valor residual dinámico se aplica a terrenos sin urbanizar o para inmuebles susceptibles de ser construidos o rehabilitados en un plazo mayor a un año, y el valor residual estático se aplica en terrenos que no necesitan ser urbanizados e inmuebles ya edificados o que tienen previsión de ser edificados o rehabilitados en un plazo inferior a un año.
Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el valor de tasación será como máximo, el valor catastral del terreno.
2/COMPARAR TASACIONES DE MERCADO Y TASACIONES HIPOTECARIAS
–Tasaciones de mercado:
Las puede realizar cualquier técnico. Tienen estructura libre, el tasador elije el método más adecuado en base a las características del inmueble, condiciones de mercado y el fin de la tasación. El valor de mercado se puede tomar como el valor de un momento en el tiempo.– El valor hipotecario es una valoración de un bien, normalmente inmueble, para que él mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario, su valor es sostenible en el tiempo. Se deberá cumplir que:
· El tasador se inscriba en la SOCIEDAD DE TASACIONES, que buscan a los tasadores que posteriormente realizan la tasación, que será devuelta a la sociedad en donde será revisada y validada, después se remitirá al banco.
· Todo tasador hipotecario al inscribirse en la sociedad de tasaciones pasará a ser parte automáticamente al registro de tasadores del banco de España, estos dos órganos se encargan de buscar y captar clientes, y pagarán por la tasación al tasador (nosotros).
3/ESTRUCTURA DE UN INFORME DE TASACIÓN
VALORACIÓN DE UN INMUEBLEDocumentación necesaria; Antecedentes, Finalidad; Descripción de la finca; Datos del registro de la propiedad; Localidad; Descripción del entorno; Terreno afecto al inmueble; Descripción del edificio; Descripción de las viviendas; Criterios de tasación; Relación de unidades y precios unitarios; Tasación de la vivienda; Certificado de la tasación; Fotografías y anexos
4/ PORQUÉ PARA TASAR UN INMUEBLE EN ALQUILER SE UTILIZA EL MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN. QUÉ SIGNIFICA ACTUALIZAR LAS RENTAS
Porque debemos hallar el valor del inmueble en renta, que se realizará en función de las rentas que produce o puede producir. (Alquiler, beneficios…)
5/QUÉ MÉTODOS CONOCES PARA TASAR LOCALES. PORQUÉ NO SE UTILIZAN LOS MÉTODOS GENERALES UTILIZADOS EN LA TASACIÓN DE VIVIENDAS
MÉTODO DE COMPARACION Y MÉTODO DE LAS RETÍCULAS EN 1ª CRUJÍA.
No utilizaremos el método de comparación porque los locales no son inmuebles susceptibles de homogeneización y es muy difícil encontrar un local similar a otro, con unas mismas características de longitud de fachada, superficie, distribución, alturas, etc.
6/ ENUMERA LOS TIPOS DE VALORES QUE CONOCES Y RELACIONALOS CON EL MÉTODO A UTILIZAR
– Valor de mercado: Método de comparación– Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado: Método del coste (VRB)
– Valor de reposición: Método del coste (VRN)
– Valor en renta: Método de actualización de rentas
– Valor administrativo: (valor urbanístico) Método residual
– Valor legal: para viviendas sujetas a protección pública
7/ QUÉ ES EL COEFICIENTE K. PARA QUÉ SE UTILIZA
K = valor de mercado/valor de reemplazamiento, podremos conocer el beneficio del constructor en obra nueva utilizando el valor de reemplazamiento bruto, o la propia situación del mercado para obra terminada utilizando el valor de reemplazamiento neto).8/ SI TUVIERA QUE TASAR UN IMNUEBLE EN RÉGIMEN DE TENDENCIA EN PROPIEDAD, Y EL PROPIETARIO TE SOLICITA UNA TASACIÓN A LA BAJA. QUÉ MÉTODO UTILIZARÍAS Y PORQUÉ
MÉTODO DE COMPARACIÓN. Porque es el único valor real para la teoría económica. Escogemos este método pues el principio de prudencia dice ante varias posibilidades de elección igualmente probables, se elegirá el que dé cómo resultado un menor valor de tasación.
9/ QUÉ ENTIENDES POR DEPRECIACIÓN Y CÓMO SE CALCULA
La depreciación es disminuir de valor o precio de un inmueble con relación al que antes tenía o por comparación con otras edificaciones de su clase.
D = d x Nc x F
d= depreciación por antigüedad, d= años antigüedad / años de vida útil
Nc= nivel de conservación (coeficiente aplicado según conservación del inmueble)
F= otros aspectos a tener en cuenta
18/PRINCIPIOS
-PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN: el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
-PRINCIPIO DE FINALIDAD: la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los métodos serán coherentes con la finalidad. El fin condiciona el método y las técnicas de valoración.
-PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO: el valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos, será el que resulte económicamente más aconsejable o el que resulte de ser construido con el máximo aprovechamiento que permita obtener el máximo valor. El valor del suelo es mayor cuanto más puedas construir en él.
-PRINCIPIO DE PROBABILIDAD: ante varias posibilidades de elección razonables, se elegirá la que se estime más probable.
-PRINCIPIO DE PRUDENCIA: ante varias posibilidades de elección igualmente probables, se elegirá el que de cómo resultado un menor valor de tasación (garantías hipotecarias).
–PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN: el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel.
-PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA: el informe de una valoración deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar la hipótesis y documentación utilizadas.
-PRINCIPIO DE TEMPORALIDAD: el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo. El valor de mercado se toma como valor en ese preciso instante, el valor hipotecario es sostenible en el tiempo, es atemporal.
-PRINCIPIO VALOR RESIDUAL: el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble, será la diferencia entre el valor total y el atribuible al resto de los factores. El valor total del inmueble incluye el edificio y el suelo, el residuo sería solo el suelo.