Contratos de Franquicia y Lease Back: Características, Ventajas y Tipos

Contrato de Franquicia

¿Qué es una Franquicia?

Es una relación comercial entre dos partes en la que una de ellas paga una cierta cantidad de dinero para obtener la licencia de comenzar un negocio, utilizando una marca ya consolidada en el mercado.

En el contrato de franquicia existen dos partes:

Franquiciante: Es aquel que cede su derecho o licencia a utilizar su marca durante un tiempo y lugar determinado.
Franquiciado: Es aquel que paga una cantidad de dinero al franquiciante por utilizar la marca.

Naturaleza Jurídica del Contrato de Franquicia

Se trata de un contrato atípico que solo encuentra una referencia expresa en el compendio de normas internacionales del Banco Central de Chile, en el capítulo sobre las regalías. Como todo contrato atípico, encuentra su fundamento en el principio de autonomía de la voluntad.

Elementos del Contrato de Franquicia

Las partes:
- Franquiciante: Le interesa expandir su marca.
- Franquiciado: Aprovecharse del prestigio de la marca.
La marca comercial.
Plan de negocio: Es impuesto por el franquiciante al franquiciado.
Regalías o pagos: El franquiciante recibe pagos periódicos convenidos por la utilización de su marca.

Características del Contrato de Franquicia

Bilateral
Oneroso
Conmutativo
Principal
Consensual
De tracto sucesivo: Se desarrolla a lo largo del tiempo y tiene un carácter de permanencia.
Cooperación empresarial: Ambas partes se benefician mutuamente con un fin común.
Intuito personae.

Clases de Franquicia

Franquicia de producción: El franquiciador, además de ser titular de la marca, fabrica sus propios productos para ser comercializados.
Franquicia de servicio: El franquiciador cede los derechos a utilizar y comercializar una fórmula o sistema original.
Franquicia de distribución: El franquiciador actúa como intermediario entre los compradores.
Master franquicia: Consiste en exportar una franquicia de un país a otro.

Ventajas del Franquiciado

Posibilidad de poner en marcha su empresa con poco capital.
Beneficio de un mayor poder de compra.
Posibilidad de crear su propio negocio.
Locales y decoración bien concebidos por parte de su franquiciante, quien le ayudará en estos temas al interior de su local, en diseño y en toda su producción.
Reduce el riesgo e incertidumbre de pérdida, ya que muchas veces lo que influye al contratar a un franquiciante es la seguridad que dará el negocio.

Ventajas del Franquiciante

Acceso a una nueva fuente de capitales producto de lo que recibe de sus franquiciados.
Entrada profunda y acelerada en un mercado que no controla.
Aumento rápido de sus ventas, ya que las de sus franquiciados también afectan a su producción y a sus ofertas, generando un efecto de «bola de nieve» que hace que la franquicia crezca cada vez más.
Menores gastos en el almacenaje de todos sus productos, ya que el que los recibe los distribuye rápidamente a sus franquiciados.

Ejemplo de franquicia en Chile: La bencinera Petrobras, una de las más grandes, que opera a lo largo de todo Chile y es de origen brasileño.

Desventajas de la Franquicia

Para el Franquiciante: La rentabilidad de las ganancias obtenidas deberá ser repartida. El franquiciante pierde una parte de la ganancia que obtendría si operase con unidades propias.

Para el Franquiciado: Estos contratos limitan mucho las oportunidades para iniciativas individuales o propias.

Efectos del Contrato de Franquicia

Los derechos y obligaciones derivados de la franquicia están determinados por las partes según sus intereses:

Derechos del franquiciante:
- Recibir el pago del derecho de entrada y prestaciones periódicas.
- Establecer directivas financieras, administrativas, comerciales y de control.
Obligaciones del franquiciante:
- Permitir al franquiciado el uso del nombre comercial.
- Proporcionar al franquiciado el conocimiento y empleo de técnicas.
- Prestar permanentemente al franquiciado asistencia técnica.

Extinción del Contrato

Este contrato es de duración prolongada, orientada en razón de la inversión. Esta relación prolongada implica dar aviso de la culminación del contrato y, en algunos casos, con indemnización de perjuicios o en los casos pactados.

Este contrato no se encuentra tipificado, por lo que no está determinado en forma específica:

Las faltas graves que dan término al contrato.
No existe regulación de protección al más débil en la relación comercial.

Requisitos para Franquiciar un Negocio

Concepto probado: La idea o proyecto debe contar con experiencia previa, esto es, 2×3 o 3×2.
- 2×3: Dos locales por más de tres años.
- 3×2: Tres locales por más de dos años.
Permanencia en el tiempo: El concepto debe permanecer en el tiempo; las modas pasajeras no se pueden franquiciar.
Posicionamiento: El concepto de negocio debe tener identidad, una marca reconocida y una marca que lo caracterice.
Replicable: Se debe poder reproducir un local que ya existe.
Transferible: Se debe poder transmitir a terceros el mismo concepto. Una buena capacitación es fundamental para el éxito.
Accesible: El franquiciante debe tener facilidades de control del franquiciado.
Mercado amplio: La idea debe tener extensión tanto geográfica como de clientes.
Beneficio mutuo: El modelo debe ser rentable para ambas partes.
Estandarizado: Debe tener idéntica operación en todos sus locales.

Paralelo con Otras Instituciones

Representación: El agente actúa a nombre y riesgo del mandante.
- Franquiciado: Actúa a nombre propio, donde compra y vende a su propio riesgo.
Distribución: El distribuidor tiene derecho exclusivo de reventa, pero carece de prestación de garantía y asistencia técnica.
Relación laboral: La franquicia, como todo contrato de relación empresarial, supone una relación de igualdad entre los contratantes y no de subordinación.

Contrato de Lease Back (Venta con Arrendamiento Financiero Posterior)

Definición

Es un contrato en virtud del cual la empresa transfiere los activos de su titularidad, ya sean bienes muebles o inmuebles, a una entidad financiera por una cantidad pactada, garantizando ésta su uso a la primera mediante un contrato de leasing, pagando las cuotas correspondientes por el uso del bien. Al término del contrato, se ofrece la opción de compra previo pago del valor residual del bien, la prórroga del contrato o la devolución del bien.

Es una clase de leasing, pero a la inversa.
Esta transacción se denomina «Venta con retroarrendamiento». Al vendedor se le denomina vendedor-arrendatario y al comprador, comprador-arrendador.
La titularidad del bien se transmite al comprador, generalmente una sociedad de leasing, pero la sociedad vendedora mantiene el derecho a seguir usándolo y, por tanto, seguirá en su poder.
Puede ser usada en cualquier tipo de bienes, ya sean muebles o inmuebles, aunque suelen ser utilizada para inversiones inmobiliarias dentro de la empresa, como la adquisición de naves industriales u oficinas, que se supone que se revalorizarán.
Implica seguir pagando una cuota mensual en concepto de leasing para el disfrute del bien.

Ejemplos

Algunas administraciones públicas han realizado esta operación con su patrimonio inmobiliario (leasing inmobiliario). Por ejemplo, un Ayuntamiento traspasa la propiedad de un edificio público de oficinas a un segundo agente a cambio del pago de una renta por las oficinas que anteriormente eran suyas. El Ayuntamiento, que antes contaba con oficinas propias, vende su edificio a la otra parte (obteniendo un ingreso por ello) y en adelante pagará un alquiler por el uso y disfrute de esas oficinas.
Telefónica CTC de Chile y su edificio de la comuna de Providencia. La compañía construyó el inmueble para sus oficinas, pero posteriormente necesitó recursos y recurrió al leaseback para obtenerlos. Es decir, obtuvo recursos frescos liquidando un activo fijo que ya estaba probado.
Cuando una administración necesita deshacerse inmediatamente de patrimonio público o cuenta con necesidades de ingresos, puede poner a la venta bienes que no le sean totalmente necesarios. También es una forma de deshacerse de bienes que no va a necesitar en los próximos tiempos, por lo que pone a la venta patrimonio y permanece en alquiler el tiempo restante.

Características

Bilateral
Oneroso
Conmutativo
Principal
Generalmente consensual
Atípico
Financiero
De tracto sucesivo

Clasificación del Leaseback Según el Tipo de Arrendamiento Posterior a la Venta

Lease-Back con arrendamiento operativo: A la finalización del contrato, se devuelve el bien a la entidad propietaria.
Lease-Back con arrendamiento financiero: La titularidad del bien cambia con la finalización del contrato y el pago del valor residual.

Efectos del Leaseback

Obligaciones del Arrendador:
- Conceder el uso y goce temporal de la cosa.
- Respetar la opción del arrendatario.
Obligaciones del Arrendatario:
- Pagar la renta.
- Usar la cosa según el destino convenido.
- Mantener y reparar la cosa.
- Restituir la cosa, en caso de que la opción no sea la de adquirirla.
- Usualmente, se pacta la obligación de contratar un seguro.

Ventajas

Permite disfrutar de todas las ventajas de un contrato de leasing, como la financiación del 100% del activo fijo o el acceso a importantes ventajas fiscales.
Es una herramienta que permite hacer líquido (cash) un inmueble de una empresa, mediante la venta del mismo al banco, a través de la que obtienen recursos frescos, a cambio de un contrato de arriendo financiero con opción de compra de esa misma propiedad.
El leaseback inmobiliario contempla plazos entre 5 y 12 años normalmente. Es una muy buena modalidad de financiamiento de largo plazo, ya que permite que estos recursos sean utilizados en refinanciamiento o en nuevas inversiones para la empresa.
Es una atractiva herramienta, ya que permite obtener recursos frescos o capital de trabajo, financiar nuevos proyectos o inversiones e incluso reestructurar deudas de corto y/o largo plazo.
Es más sencilla y rápida que otras modalidades de financiamiento. Además, para las instituciones financieras es muy segura, pues se hacen inmediatamente de un activo como la propiedad, tras un acucioso estudio de títulos y tasación, entre otros aspectos.
Derecho de uso del bien (y posible recuperación de la propiedad) durante un largo período de tiempo (el que detalle el contrato).
Permite beneficios tributarios: por tratarse de un arriendo, la renta de arrendamiento en su totalidad se considera gasto, disminuyendo la base imponible, con el consiguiente ahorro tributario.
Es un contrato de arriendo, por lo tanto, no constituye deuda y no copa sus líneas de crédito bancarias.
Flexibilidad en el pago de las cuotas: se pueden pactar diferenciadas, dependiendo de la estacionalidad y flujos que tenga su actividad.

Desventajas

Su principal desventaja es que la empresa se desprende del bien que posee y, con esta reducción del activo, la empresa puede perder opciones en otras vías de financiación.

El leaseback es un sistema criticado en ocasiones, ya que si bien permite la obtención de ingresos a corto plazo, a largo plazo el precio (coste) que paga por usar sus propias instalaciones (transferidas a una agencia de leasing) suele ser mayor del que tendría si continuaran siendo suyas, ya que a la firma del contrato de leasing el nuevo arrendador querrá obtener una rentabilidad sobre su inversión (pago por el bien), deteriorando a largo plazo la capacidad de solvencia de una institución o corporación.

Origen

Una vez finalizada la Segunda Guerra Mundial, las empresas industriales se vieron necesitadas de grandes cantidades de dinero para su expansión con el objetivo de satisfacer la extraordinaria demanda de viejos y nuevos productos. Las empresas descubrieron entonces que se podía generar nuevo capital a través de otros usos de sus propios bienes. Así, podían venderse bienes de las corporaciones y sociedades, hasta fábricas enteras, y arrendarse en el mismo acto a ellas mismas. Con esta técnica, denominada leaseback, la empresa liberaba capital para sus operaciones, a la par que, dentro del sistema tributario típico, podía deducir los cánones de arrendamiento que pagaba sobre sus antiguos bienes.

¿Cuáles son los Motivos para Recurrir al Leaseback?

Esta práctica, utilizada en los últimos años por instituciones y grandes corporaciones, se suele realizar en periodos de dificultades y como una forma de obtener liquidez inmediata por la venta de patrimonio, ya que mientras el dinero de la venta se obtiene inmediatamente, el pago del alquiler es fraccionado y son pagos, generalmente, más asumibles y deducibles fiscalmente.

¿Qué es lo que Miran las Instituciones Financieras a la Hora de Concretar una Operación de Leaseback?

La posición de la empresa.
El sector en que está inserta.
El tipo de bien.
Su historia y si su proyección de flujo permite al banco proyectarse positivamente en el largo plazo.

¿A qué Valor se Compra la Propiedad?

Para ello se realiza una tasación para calcular el precio. Según el valor que arroja esta tasación, de acuerdo con la normativa de la SBIF, se le debe efectuar una deducción o ajuste por depreciación u obsolescencia esperada, que asciende a 10%. Por lo tanto, el monto a financiar no puede exceder el 90% del valor comercial de dicha tasación.

¿Cómo se Contabiliza?

No debe variarse la condición del activo ni reconocer beneficios o pérdidas derivadas de la venta.
Se debe registrar la cantidad recibida abonándola a un pasivo financiero (por ejemplo, a una cuenta 174 l/p o 524 c/p).
Como la operación supone un pago de intereses, se debe distribuir la carga financiera a lo largo de la duración del contrato, utilizando la tasa de interés efectiva.
En caso de que haya cuotas de carácter contingente, se deben registrar como gastos del ejercicio.

Conclusión

Esta herramienta permite una financiación con mínima burocracia documental.
Permite no desprenderse del bien productivo para obtener financiación.
Atrae un ahorro financiero respecto de la venta tradicional.

Contrato de Operaciones Bancarias

Los contratos que son llevados a cabo por las entidades de crédito tienen carácter mercantil, ya que son actos de comercio citados por el Código de Comercio, y todos ellos son contratos de empresa, es decir, negocios jurídicos de los que se sirve la empresa bancaria para explotar con terceros su actividad económica. En este, como en otros sectores de la actividad empresarial, tiene especial incidencia la normativa establecida en protección del consumidor o “usuario de crédito”.

Los contratos bancarios se clasifican en:

Operaciones pasivas: Son aquellas mediante las cuales las entidades de crédito reciben medios y disponibilidades monetarias y financieras de sus clientes. A través de las mismas, los bancos reciben crédito.
Operaciones activas: Son aquellas mediante las cuales las entidades de crédito conceden crédito a sus clientes.
Operaciones neutras: Actividades ajenas a la intermediación crediticia. Mediante las mismas, las entidades de crédito prestan servicios a sus clientes que no suponen ni la obtención ni la concesión de crédito.

Clasificación de Operaciones Bancarias

Operaciones Bancarias Activas: El banco obtiene su beneficio a través de los intereses del crédito que les presta a sus clientes. Se dividen en 7:

Contrato de apertura de crédito: El banco acreditante pone una suma de dinero a disposición del cliente o bien, contrae por cuenta de éste una obligación, para que él haga uso del dinero dentro del límite y época pactados. Con esto, el cliente acreditado queda obligado a restituir al banco acreditante la suma de que haga uso, o a cubrir en tiempo oportuno el préstamo por el importe de la o las obligaciones que efectivamente contrató, junto con pagar los intereses, gastos y comisiones que el préstamo haya originado.
Contrato de préstamo bancario: Corresponde a la entrega de una suma de dinero en préstamo y genera la obligación al deudor de restituir al banco la suma recibida en préstamo, más los intereses y reajustes que correspondan.
Contrato de descuento bancario: Un banco o institución financiera entrega anticipadamente una suma determinada de dinero al portador de títulos de crédito no vencidos que deben pagar terceros, contra la transferencia de los tales títulos. Este tipo de operación se lleva a cabo principalmente mediante letras de cambio y pagaré, y la transferencia de ellos, mediante el endoso.
Otorgamiento de avales y fianzas bancarias: La fianza bancaria permite a los bancos avalar letras de cambio y otorgar fianzas simples y solidarias con sujeción a las normas y limitaciones que imparta el Banco Central. La Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) ha establecido que sólo los bancos pueden comprometer su responsabilidad por obligaciones de terceros, en los casos expresamente previstos por una circular dictada por ellos.
Crédito documentario, acreditivo o carta de crédito: Se trata de un documento nacido de la necesidad del comercio internacional, en que los bancos intervienen ejerciendo una mediación fiduciaria. Así, un banco ubicado en el lugar donde reside el comprador en un contrato de compraventa internacional, interviene garantizando el pago del precio de la mercadería, asumiendo directamente la obligación en favor del vendedor, o bien obteniendo que un banco del domicilio de la plaza de éste asuma de forma directa la obligación. Con este mecanismo, el exportador se asegura de que las mercaderías vendidas le serán pagadas, independientemente de la solvencia del comprador. Por su parte, el comprador se asegura de que el envío de las mercaderías se hará dentro del plazo y con la documentación convenida.
Operaciones bancarias con letras de crédito: Estas operaciones dan origen al mercado hipotecario. La operación consiste en que los bancos emiten documentos hipotecarios representativos de financiamiento, que se llaman “letras de crédito”, en series homogéneas, con igual interés y amortización, y las entregan en préstamos garantizados con hipoteca a sus clientes, para una operación de compra o construcción de un inmueble.
Mutuos hipotecarios endosables: Las instituciones financieras se encuentran autorizadas para otorgar créditos caucionados con garantías hipotecarias, extendidos en escritura pública con cláusula a la orden, de la cual se otorga una sola copia autorizada, los que pueden transferirse mediante endoso simple. Estos mutuos se otorgan solamente a personas naturales, con la finalidad de adquirir, construir, ampliar y reparar viviendas urbanas por un monto que no exceda el 80% del valor de tasación del bien raíz, que debe ser garantizado con primera hipoteca. El préstamo en este caso es otorgado en dinero en efectivo.

Operaciones Bancarias Pasivas: Son aquellas operaciones en las cuales la institución financiera es receptora de capital o de activos financieros (valores), estableciéndose el acuerdo de que, en el tiempo pactado de la operación financiera, la institución pagará un retorno a sus inversionistas o clientes mediante una tasa de interés. Se clasifican en 4:

Cuentas de ahorro: Son instrumentos financieros pasivos que los bancos y otras instituciones financieras ofrecen como herramienta de ahorro continuo. Dependiendo del fin del ahorro programado por el cliente, existen diversos tipos de cuentas de ahorro, las que varían en condiciones de ahorro, retiro y rentabilidad.
Depósitos a plazo: Son sumas de dinero entregadas a una institución financiera, con el propósito de generar intereses en un período de tiempo determinado.
Cuentas corrientes: Corresponden a un instrumento financiero que consiste en un contrato entre una persona natural o jurídica (una empresa) y un banco. El titular de la cuenta corriente se compromete a depositar dinero, el cual puede ser girado libremente por el titular de la cuenta por medio de cheques, tarjetas de débito, o un medio de giro (cajero automático) o bien hacer pagos mediante una transferencia electrónica a otro titular de cuenta de ahorro del mismo banco u otra institución financiera.
Cheques: (Definido en el artículo 10 del D.F.L 707) El cheque es una orden escrita y girada contra un banco para que éste pague, a su presentación, el todo o parte de los fondos que el librador pueda disponer en cuenta corriente. El cheque siempre es pagadero a la vista. Cualquier mención contraria se tendrá por no escrita. El cheque cobrado antes del día indicado como fecha de emisión es pagadero al día de la presentación.

Operaciones de intermediación, neutras o mixtas: Son aquellas en las cuales la institución financiera actúa como intermediario financiero en actividades tales como custodia de valores, giros, transferencias, remesas, etc., contando para ello con su infraestructura y logística financiera, con lo cual renta una comisión por la operación en función de la cuantía del capital y por la complejidad de la misma.