Métodos Sintéticos de Valoración Agraria

Los métodos sintéticos de valoración agraria:

• Estiman el valor probable de mercado.
• Determinan el valor de un bien comparándolo con otros bienes similares de los cuales se conoce su precio por haber sido objeto de una transacción.

Requisitos para su aplicación:

1. La existencia de un mercado de bienes comparables.
2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones que permitan conocer tanto los precios como las variables explicativas de dichos precios.

Su aplicación requiere el cumplimiento de:

1. Analizar las características propias del bien objeto de tasación y que sean significativas para determinar su valor.
2. Estudiar el mercado de bienes que tengan similares características.
3. Obtener el precio a la fecha de tasación de los inmuebles comparables.
4. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de los precios de los bienes comparables.
5. Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el bien objeto de la tasación.
6. Asignar el valor al bien, neto de gastos de comercialización.

Tipos de Métodos Sintéticos

1. M.S. por clasificación o por estimación directa o de Laur: Efectúa una clasificación de las parcelas rústicas en grupos homogéneos, en función de sus características técnicas y económicas.
2. M.S. por corrección: Se parte de un valor general, que es el precio normal de la finca de tipo medio dentro de una clase, y se corrige este valor en función de las características que influyen en él.
3. M. de los valores típicos (variante al MS por corrección): Consiste en estimar el valor de una finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes en que puede dividirse dicha finca en función de sus características, aprovechamientos, etc.
4. M.S. de comparación temporal: En este caso, el valor de mercado se obtiene por comparación con los valores de mercado que ha tenido la finca en periodos anteriores. En base a ellos se puede deducir la tasa de crecimiento y, teniendo en cuenta el tiempo que media entre la última tasación y el momento presente, se corrige su valor.
5. M. <>, <> o <>: Se basa en que el valorador, examinado el bien a estimar, lo compara mentalmente con otros bienes de los cuales se conoce el precio de compraventa y, teniendo en cuenta las características que lo diferencian, formula su juicio de valor.
6. NUEVOS M.S.: Criterio baricéntrico, de comparación por ratios, de los dos extremos.

Costes, Gastos, Pagos, Cobros e Ingresos

• COSTE: Tiene lugar en el momento de aplicación de los factores de producción al proceso productivo.
• GASTO: Compromiso de pago.
• PAGO: Desembolso de dinero de la caja o cuentas de la empresa.
• COBRO: Entrada de dinero a la caja o cuentas de la empresa.
• INGRESO: Compromiso de cobro.

Inconvenientes del VAN y del Payback

VAN (Valor Actual Neto)

1. Hay que prefijar la vida media útil de cada inversión.
2. Hay que prefijar la tasa r de actualización.
3. Caso de comparación de proyectos de inversión que tengan diferentes esfuerzos inversores y/o duraciones estimadas.

Payback (Periodo de Recuperación)

1. No considera los flujos de caja ordinarios obtenidos después del periodo de recuperación.
2. Da preferencia a las inversiones de plazo de recuperación más corto.

Costes Fijos y Variables

• COSTES FIJOS: Aquel que no experimenta cambios ante variaciones en el nivel de actividad (tipos: coste de estado o de inactividad y coste de preparación a la producción). No siempre constantes.
• COSTE VARIABLE: Aquel que experimenta cambios ante variaciones en el nivel de actividad.
  • Tipos:
    • Proporcionales: Costes que ante un incremento del nivel de actividad, experimentan un incremento proporcional, es decir, su suma total varía con la actividad económica en la misma proporción que esta fluctúa (materias primas).
    • Progresivos: Costes caracterizados porque ante un incremento del nivel de actividad se produce un incremento más que proporcional de los mismos (horas extra).
    • Degresivos: Costes caracterizados porque ante un incremento del nivel de actividad, se produce un incremento menos que proporcional de los mismos.
• COSTES DIRECTOS: Costes que pueden ser fácilmente relacionados de forma directa con el producto o servicio (materias primas, mano de obra).
• COSTES INDIRECTOS: Lo contrario (costes generales de fabricación, mano de obra indirecta). Para saber cuál de los dos es, es necesario establecer claramente el objeto de coste: la unidad de producto, el pedido, el departamento…

VAN, TIR y Payback

• VAN (Valor Actual Neto o Valor Capital): El VAN de una inversión es el sumatorio de todos los flujos de caja ordinarios actualizados esperados.
• Payback (Periodo de Recuperación con Descuento): Número de años necesarios para recuperar el esfuerzo inversor.
• TIR (Tasa Interna de Rentabilidad o Tasa de Rendimiento Interno): Es el tipo de interés unitario que hace que el VAN = 0.

INCONVENIENTES: Comparación de proyectos de inversión con diferentes duraciones estimadas.

Capitalización

Capitalizar: Es calcular el valor de un capital financiero equivalente de un futuro, es cuando se lleva cierta suma de dinero «hacia delante´´ y se utiliza para saber cuánto más vale un euro de hoy dentro de un mes, de un año, etc.

VFN = VA (1 + interés) elevado a n (años)

Factores de los que Depende la Oferta de un Bien

Del precio del propio bien, precio de otros bienes (afines), precio de los factores productivos que se utilizan en su elaboración, grado de desarrollo de la tecnología, objetivos de las empresas, nº de empresas que participan en este mercado.