Sector Construcción y Mercado Inmobiliario

Composición

La actividad de la construcción puede clasificarse desde diferentes perspectivas, siendo usual distinguir entre edificación, que consiste en estructuras cerradas con dotación propia de servicios (edificios) y obra civil que corresponde a la realización de infraestructuras. La edificación se divide en residencial y no residencial. Desde la óptica del mercado, cabe definir como mercados inmobiliarios a aquellos que intermedian los bienes (propiedad) o los servicios (alquiler) de edificaciones o instalaciones construidas para el uso privado. No existe mercado para las infraestructuras, por ser bienes públicos. Hay mercados de uso (solo se transfiere el derecho al uso del espacio) y mercados de inversión (se transfiere también la propiedad del bien). Todos estos mercados tienen características comunes: la competencia es localizada, la oferta es fija a corto plazo (por los retrasos de la construcción), la demanda está estratificada (la población busca bienes de acuerdo con sus necesidades y gustos), las transacciones son confidenciales, hay relativa desinformación y existen elevados costes de transacción. Todo ello hace que el ajuste del mercado no sea tan eficiente como el de otros mercados.

Evolución

El crecimiento de la actividad de construcción ha atravesado diferentes fases a lo largo de los 40 últimos años, que corresponden con las etapas del crecimiento económico español. Merece destacarse, en todo caso, la intensidad de las fases expansivas, coincidentes también con las del conjunto de la economía. Desde la entrada en la UE, la etapa de crecimiento más destacada comenzó a mediados del decenio de 1990 y se extendió hasta 2007, con cifras de edificación que han duplicado el máximo histórico y con una fuerte inversión en infraestructuras. El sector inició una recesión suave en 2007 para acelerar su proceso de declive como resultado del impacto de la crisis financiera internacional. En etapas expansivas se han registrado importantes subidas de los precios que, en ocasiones, adquieren la apariencia de burbujas que estallan, cuando en realidad, reflejan movimientos que son típicos de la reacción en estos mercados. Sin embargo, en épocas de recesión, como la actual, no caen los precios como tendrían que caer; se resisten, al contrario que en los demás mercados de bienes y servicios.

El Mercado de la Vivienda

En el largo plazo, los determinantes de la demanda son:

1. La población determina la demanda potencial, porque define la necesidad de uso de viviendas. Se considera que su ritmo de crecimiento, sus características básicas, así como los cambios en el ciclo de vida de las familias suelen ser aspectos estables en largos períodos de tiempo que definen la senda de evolución de la demanda residencial y los niveles mínimos necesarios de edificación.
2. El nivel de renta y riqueza es el condicionante fundamental que permite a la demanda potencial convertirse en demanda efectiva. Así pues, la población más una renta suficiente hacen que haya una demanda que se dirige al mercado y genera transacciones.
3. La disponibilidad de financiación es un factor adicional que hace posible la demanda en propiedad, a la vez que es input fundamental para el sector constructor. Se considera que ninguna economía puede ver crecer su mercado residencial sin un flujo de financiación estable y suficiente. Un sistema financiero que introduce restricciones crediticias a este mercado, limita la expansión de la oferta y demanda de bienes inmobiliarios.

Ajuste del mercado a corto plazo:

El ajuste del mercado residencial a corto plazo se realiza del siguiente modo. Como la oferta está prácticamente dada, los precios de mercado reaccionan ante cambio de la demanda. Cuánto más fuerte sea la presión de la demanda, mayor será el aumento de los precios residenciales, que en ocasiones pueden ser vistos como el proceso derivado de una burbuja especulativa. El aumento de los precios residenciales no es perjudicial en sí mismo, ya que refleja el proceso de actualización de la riqueza real que se posee. También implica un aumento de la riqueza de las familias propietarias, lo que tiene efectos positivos sobre su demanda de consumo. Sin embargo, plantea dos problemas muy localizados en el tiempo: la pérdida de capacidad de compra de las familias y la elevación de sus niveles de endeudamiento. Ambos problemas se encuentran relacionados entre sí, y también con otros aspectos sociológicos como la formación de hogares o la movilidad del trabajo, aún mal conocidos en España.

Política Sectorial

Las políticas públicas que afectan a este sector son numerosas. La más relevante es la política de viviendas. Los instrumentos utilizados por esta política son:

1. El fomento a la construcción conocido como “ayuda a la piedra” que ha sido la vía central guiada por el objetivo de acabar con el déficit estructural de viviendas.
2. El fomento al acceso de las familias, conocido como “ayuda a la compra” que comenzó a adquirir importancia desde 1980 cuando se fue constatando la desaparición del problema de escasez de viviendas y la aparición del problema de la accesibilidad. Al discriminar las ayudas en función de los demandantes, se facilita el acceso a la vivienda de las familias con menores niveles de renta.

La política de vivienda aborda ahora, en su última manifestación, el desarrollo del mercado de alquiler y la rehabilitación, factores fundamentales para el equilibrio del mercado y la sostenibilidad del sector, aumentando la oferta disponible en alquiler accesible, para atender las necesidades residenciales dispares de la población, que no se resuelven solo con la propiedad.