MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN PARA EL CÁLCULO DEL VALOR EN RENTA
Introducción:
El método de capitalización tiene como objetivo estimar el valor de mercado de una propiedad inmobiliaria en función de su capacidad para generar rentas.
Análisis:
Este método se basa en el Principio de Anticipación, que busca obtener el precio más probable que un inversor estaría dispuesto a pagar por adquirir un bien capaz de producir rentas. Se aplica en inmuebles alquilados, hoteles, colegios, instalaciones de espectáculos, entre otros.
El valor en renta se puede calcular en función de las rentas que puede producir el inmueble:
- Método directo: Valor en renta = Renta neta / Intereses
- Método indirecto: Valor en renta = Renta neta x
Hay que considerar la capitalización compuesta, donde los intereses producidos anualmente se suman al capital inicial para generar nuevos intereses. Valor final = (1 + i)n, donde i es el tipo de interés y n el número de años de capitalización.
La capitalización de rentas actuales consiste en otorgar una vida limitada al inmueble y atribuirle una renta a lo largo del tiempo. Valor en renta = Renta / Intereses. I = (Deuda pública – IPC) / (I + IPC) + 20%.
La capitalización de rentas esperadas se utiliza para inmuebles destinados al arrendamiento o a la explotación económica. Para ello, se consideran los ingresos y gastos hasta el final de la vida útil. Valor en renta = Valor en renta actual = Gp (gastos de promoción) + Vr (valor de reversión).
Síntesis:
Este método se basa en la suposición de que un capital inmobilizado dado, materializado en el suelo y la edificación, produce rendimientos conocidos que, una vez capitalizados, permiten obtener el valor o capital.
VALORACIONES HIPOTECARIAS. NORMATIVA DE APLICACIÓN
Introducción:
Su objetivo es fijar el valor de un inmueble en un mercado concreto, el hipotecario.
Análisis:
En el mercado hipotecario se opera con la financiación de bienes inmuebles. Este mercado se puede dividir en dos submercados:
- Primario: Se generan las hipotecas.
- Secundario: Se mueven los capitales mediante la transmisión o emisión de títulos.
Su finalidad es acercar a los inversores y promover la construcción de viviendas.
Una hipoteca es el derecho real sobre un inmueble ajeno para cubrir el posible incumplimiento de una obligación del propietario mediante la venta del inmueble por parte del titular.
La normativa de aplicación para estas valoraciones es:
- Ley 2/81 de 25 de marzo. Constitución del mercado hipotecario.
- Reglamento de la ley R.D. 685/82 de 17 de marzo. Regulación del procedimiento de tasación para bienes hipotecarios.
- R.D. 1289/91 de 2 de agosto. Limitaciones de los préstamos hipotecarios.
- Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración sobre bienes inmuebles para determinar entidades financieras.
Síntesis:
En el informe de tasación deben aparecer todos los requisitos mencionados en las anteriores leyes, reglamentos y órdenes. El tasador tiene la obligación de realizar las gestiones necesarias para conocer el estado y situación del inmueble, así como realizar una inspección ocular del mismo. Además, debe tener en cuenta las posibles advertencias y condicionantes.
INFORME DE TASACIÓN Y VALORACIÓN DE UN INMUEBLE
Introducción:
El informe de tasación contará con una primera parte que recoja los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien. La segunda tendrá el conjunto de cálculos técnico-económicos, conducentes a determinar el valor final de tasación.
Análisis:
Requisitos a incluir en el informe:
denominacion de la sociedad de tasacion;nºy fecha de inscripcion en el registro del banco de españa;identificacion del inmueble,titular registral en el mto de la tasacion;entidad o persona fisica que se efectua:metodos de valoracion empleados;valor del inmueble estimado;limitaciones de dominio que le afecten;condiciones y advertencias;Los requisitos formales son;se utilizara un papel con membrete de la sociedad de tasacion;se indicara nºde paginas;ira firmado por un tecnico;una de las dos firmas sera autografa;declaracion expresa de que la tasacion esta efectuada segun la orden 30/11/99 u otra;normativa aplicable segun la finalidad de la tasacion;fecha de emision del informe.
3.1.intro AL PLANTEAMIENTO URBANISTICO:INTRO:EL planteamiento urbanistico se encarga de hacer las obra pertenecientes,infraestructuras…en un terreno para prepararlo para edificar(acometida de agua,electricidad,alcantarillado, teleco..)el aprovechamiento urbanistico esta fijado en el plan general y es igual a 0,5m2 de techo edificable por cada m2 de terreno igual a la edificabilidad.ANAL:para poder realizar el planteamiento urbanistico es necesario saber el limite de las parcelas privadas y junto con el plan parcial establecer el luegar en el que se les va a dar su parte del terreno.esto se puede llevar a cabo si existe una buena gestion en la urbanizacion y edificacion.Planteamiento urbanistico(PTO)+GESTION+URBANIZACION+EDIFICACION.pto.urbanistico=PG+PP.gestion=reparcelacion/compensacion.El PG su objetivo es la clasificacion del suele del termino municipal para el establecimiento juridico correspondiente.el terreno se clasifica en urbano,urbanizable y no urbanizable.el PP desarrolla un PG mediante la ordenacion detallada y completa de una parte de su ambito territorial en suelo urbanizable.SINT:para que se de esta situacion en la que los planes actuen de manera correcta y segun sus especificaciones aparece el concepto de aprovechamiento urbanistico,que se caracteriza por ser la edificabilidad total del poligono,sector o unidad de actuacion.
3.2.FIGURAS DE PLANEAMIENTO Y SISTEMAS DE GESTION URBANISTICA.INTRO:son dos:PG y PP.LA LEy que regula estos planeamientos en Murcia es Ley 1/2001 de 24 de abril del suelo de la region de M.ANALI:planeamiento urbanistico:se encarga de hacer las obras pertinentes de infraestructuras,etc.en un terreno para preparalo para edificar,con sus correspondientes acometidas de agua,electricid,alcantar,etc.en el se llevan a cabo 3 acciones fundamentales:gestion,urbanizacion y edificacion.en un planeamiento se siguen estos pasos:-se unifican todos los terrenos de cada propietario incluidos en el planeamiento y se las reparte de forma proporcional la sup.inicial menos las calles y zonas verdes.-despues del pp se hace la reparcelacion y se adjudican las parcelas.el aprovechamiento urbanistico esta en el pg y es aprox.un 0,5m/m2. PG:el suelo se clasifica en :urbano,urbanizable y no urbanizable.PP:tiene por objeto desarrollar el suelo clasificado como urbanizable programado en el PP o el apto para urbanizar en las normas subsidiarias.este desarrollo debe de tener un caracter detallado.en el se desarrollan las infraestructuras,proteccion del paisaje,vias de comunicacion, y normas complementarias.no se podran modificar las determinacions que se les impongan.SINT:el planteamiento urbanist. se encarga de la clasificacion y calificacion de los terrenos incluidos en el.el PG abarca un municipio o varios pero de forma completa.clasifica el suelo en urbano…una vez clasificado se establecen las condiciones de uso,en el PP y se fija una fecha limite xa llevar a cabo la edificacion de las mismas,las cuales se llevan a cabo en el estudio del detalle.
3.3.PROYECTOS DE URBANIZACION.COSTES DE URBANIZ.INTRO:Proyectos de urbaniz.son proyectos de obras cuyo objeto es la ejecucion de las obras de urbanizacion incluidas en sectores o unidades de actuacion en desarrollo de las previsiones fijadas en el planeamiento.ANALI.los proyectos de urban.seran elaborados por los propietarios,por el urbanizador,o de oficio por la administracion correspondiente.estos proyectos incluiran:-demoliciones,pavimentacion de calzadas,agua potable,de riego y contraincendios,alcantarillados,energia electrica, jardineria,(telefonia,gas,seguridad y salud(25% s/EM),control de calidad(25%s/EM),MOBILIARIO Urbano,cimentacions y conferencias.obras de fabrica.SINT:para obtener los costes de EM de urbanizacion primero hallaremos el coste de contrata toral de las obras de urbanizacion y una vez obtenidos(y utilizando este dato),obtendremos la estimacion del coste total por m2 bruto y tb el coste por vivienda.obtenido esto,recurriremos de forma porcentual y en conte por m2 de dos de los capitulos ya mencionados anteriormente.
3.4.VALORACIONES DEL SUELO.el suelo se puede valorar según su clase y situacion;N.U.para valorar este suelo atenderemos al valor de las fincas analogas,el art.26.1LSU,dice que el valor de este suelo se determinara por el metodo de comparcion con dichas fincas.Debera tener en cuenta el regimen urbanistico, la situacion tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relacion con la que se varora,asi como en su caso,los usos y aprovechamientos.Cuando no sea posible utilizar el metodo comparativo,se atendera al de capitalizacion de rentas reales o potenciales de los terrenos,segun la aptitud de la tierra para la produccion,las distintas culturas o aprovechamientos y de acuerdo con sus caracteristicas catastrales.Al aplicar el metodo de capitalizacion:Vs=Rt x 100/Ti;siendo Rt(potencial de la renta) y Ti,capitalizacion Rt al interes 3%reglamentario.URB:para su calculo se tiene en cuenta el aprovechamiento subjetivo.La LSU mantiene la diferencia entre ambos en cuanto establece una cesion maxima del 10%.Una vez calculado esto debemos hallar el valor de repercusion que multiplicara al aprovechamiento.Uv=k(Vr + Vc) V=valor de repercusion del suelo,k=1,4.Vloracion del SUELO URBANO.se utilizara el Vr en parcela para el Suelo urbano consolidado,el resultante del planeamiento o edificacion existente en los ambitos de gestion que tengan como objetivo la reforma y el Vr mas especifico para el suelo sin urbanizacion consolidada.
3.5.VALOR DE MERCADO DEL SUELO.INTRO:el met.residual se fundamenta en el valor residual más completo y poermite determinar el valor de marcado para terrenos edificables o inmuebles a rehabilitar.ANAL:F=Vm x (1-b)-Ci
?Mét.Res.Estat. F=reperc.suelo,b=beneficio en tantos x 1,Ci=Cc + Gp. PASOS:1.DETer.la primocion inmobiliaria + probable.2.estimar las fechas y plazos de la construccion o rehabilitacion,asi como la comercializacion del inmueble terminado.3.estimar los costes de construccion gastos de promocion,de comercializacion y financieros(como en el met.estadistico)Cc=CEM+Bc+Gc+Gp=Cc+Gp.4.TENER en cuenta la evolucion esperada de los precios en el mercado.la norma prohibe que la proyeccion de futuro supere el IPC de los ultimos 12 meses.5.hallar los flujos de caja previsibles durante la promocion.6.fijar un tipo de actualizacion I.I=TASA libre de riesgo(TLR)+prima de riesgo(PR)con Bp?1,5I.7.hallar el valor de mercado del solar a tasar:(xel met.resi.dinam.) F= (Ei/I+i)ti)- (SK/I+i)tk).Ej=ingresos previstos en el mercado j.i=TIPO de actualizacion elegida,correspondiente a la duracion de cada periodo de tiempo elegido.Tj=nºperiodos elegidos dsd la valoracion asta cada ingraso.Sk=pagoa previstos en el mto k.
3.6.v.MERCADO SUELO.MET.RESID.DINAMI.INTRO:el suelo puede tener un valor de uso en si mismo y un valor como soporte de edificabilidad.ANAL:el Vr es l valor del suelo por cada m2 de techo,siendo el valor del suelo,el mejor y de uso más extensivo posible.Este metodo es aplicable a terrenos urbanos y urbanizables.1.det.la promocion inmobiliaria mas probable a desarrollar sobre el solar a valorar.2.estimar las fechas y plazos de la construccion o rehabilitacion asi como de la comercializacion del inmueble deseado.3.estimar los costes de construccion,que se corresponden a la edificacion prevista,los gastos necesarios de promocion de comercializacion y financieros normales para un promotor de tipo medio como en el caso del met.estatico.4.tener en cuenta la evolucion de los precios esperada en el mercado.5.con los datos anteriores determinar los flujos de caja previsibles durante la promocion.6.Fija un tipo de actualizacion.7.Calcular el valor de marcado del solar objeto de la tasacion por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor acual de los pagos realizados por diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacion fijado utilizando la siguiente formula:F= (Ei/I+i)ti)- (SK/I+i)tk). SINT:es encesario conocer el mercado,el planeamiento,las caracteristicas del solar y los costes de contruccion para determinar el Vs y poder aplicar el met.correctamente.