Valoración de Edificaciones, Construcciones e Instalaciones

Método del Coste de Reemplazamiento-Reposición

Este método se utiliza para la valoración de toda clase de edificios y de instalaciones agroindustriales. Permite calcular el valor de un bien inmueble en función del coste de reemplazamiento–reposición del mismo:

• Coste de Reposición: Suma de las inversiones necesarias para sustituir un inmueble por otro que tuviera exactamente las mismas características (técnicas productivas, materiales y factores de producción del año en que se construyó y precios actuales).
• Coste de Reemplazamiento: Suma de las inversiones necesarias para reemplazar un inmueble por otro que tuviera una utilidad equivalente en la actualidad (técnicas productivas, materiales, factores de producción y precios actuales).

La Expropiación Forzosa

Puede definirse como la transferencia obligatoria de la propiedad de un particular a la Administración Pública o a otro particular, por razones de utilidad pública o de interés social, previo pago de su valor económico.

Determinación del Justiprecio

El justiprecio debe incluir:

• Valor intrínseco del bien expropiado (Ocupación de Dominio): La propiedad pierde todos sus derechos indefinidamente.
• Valor del Vuelo afectado por el procedimiento expropiatorio: Edificaciones, plantaciones, infraestructuras de riego, vallados, etc.
• Compensación por Servidumbres (paso aéreo o subterráneo): Se trata del suelo que la propiedad mantiene como suyo, pero con unas cargas o condicionantes permanentes. Puede calcularse como un porcentaje del valor por Ocupación de Dominio.
• Compensación por perjuicios causados por la Ocupación Temporal: Se trata del suelo que la propiedad deja de poder utilizar durante un período de tiempo, recuperando posteriormente todos sus derechos. La indemnización resultante equivale al valor de los perjuicios ocasionados durante el tiempo que dura la ocupación. Puede calcularse como un porcentaje del valor por Ocupación de Dominio.

Valoración de Edificaciones, Construcciones e Instalaciones Susceptibles de ser Desvinculadas del Suelo Rural

Coeficiente Corrector por Antigüedad y Estado de Conservación

Estado de conservación (C):

• Normal: Cuando a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesiten reparaciones importantes.
• Regular: Cuando presenten defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.
• Deficiente: Cuando precisen reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.
• Ruinoso: Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.

Servidumbre

Servidumbre: Gravamen impuesto sobre un bien inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. También se puede establecer en beneficio de una o varias personas o de una comunidad.

Seguro Agrario

Conceptos Fundamentales

Riesgo Asegurable: Es aquel fenómeno dañoso que produce pérdidas. Cada línea de seguro define los riesgos asegurables para la producción de que se trate: pedrisco, incendio, no nascencia, inundación, viento huracanado, etc.

Siniestro: Todo hecho cuyas consecuencias dañosas resulten cubiertas con las garantías de la póliza. Para que un siniestro sea considerado como indemnizable, los daños sufridos por el cultivo deben ser superiores al mínimo indemnizable.

Mínimo Indemnizable: Cuantía del daño por debajo de la cual el siniestro no es objeto de indemnización.

Periodo de Carencia: Es el plazo de tiempo que transcurre entre la suscripción del seguro y su entrada en vigor. Los siniestros ocurridos en ese periodo no son indemnizables.

Definiciones de Producción

• A) Producción Asegurada: La reflejada en la declaración de seguro.
• B) Producción Real Esperada (PRE): La comercializable que, de no ocurrir ningún siniestro garantizado, se hubiera obtenido en la parcela siniestrada, dentro del periodo de garantía previsto en la declaración de seguro.
• C) Producción Base: La menor entre la asegurada y la PRE.
• D) Producción Real Final (PRF): Aquella susceptible de recolección, utilizando procedimientos habituales y técnicamente adecuados.

Tipos de Daños

• A) En Cantidad: Pérdida de peso sufrida en la Producción Real Esperada (PRE) a consecuencia de los riesgos cubiertos, ocasionado por la incidencia directa del agente causante del daño sobre dicha producción u otros órganos de la planta.
• B) En Calidad: Depreciación comercial del producto causado por el siniestro garantizado.
• C) En Instalaciones (cabezales y redes de riego): Deterioro de las instalaciones incluidas en la declaración de seguro, a consecuencia de los riesgos cubiertos.

Franquicia

Franquicia: Parte del daño que queda a cargo del asegurado. Según su forma de aplicación se diferencian dos tipos:

• A) Franquicia Absoluta: Se aplica restando el porcentaje de esta franquicia del porcentaje del daño evaluado sobre la PRE.
• B) Franquicia de Daños: Se aplica multiplicando el porcentaje de esta franquicia por el porcentaje del daño evaluado sobre la PRE.

Rendimiento Asegurado

Dependiendo del seguro, lo fijará el asegurado o el Ministerio.

• A) Infraseguro: La indemnización se determinará sobre el rendimiento asegurado.
• B) Supraseguro: La indemnización se determinará por lo que se hubiera obtenido realmente (PRE).

Precio y Valor

Precio: Normalmente se eligen libremente por el asegurado entre los límites establecidos por el Ministerio. Con este precio se calculará tanto el valor de la producción asegurada como la indemnización en caso de siniestro.

Valor de la Producción Asegurada: Es el resultado de multiplicar el rendimiento asegurado por el precio.

Valor de la Producción Garantizada: Es el resultado de multiplicar el valor de la producción asegurada por el porcentaje garantizado (cobertura del seguro).

Subvenciones de ENESA a Seguros Agrícolas

Un porcentaje importante de la prima comercial a pagar por el asegurado está subvencionada. El importe de las subvenciones concedidas por las Administraciones Públicas no podrá exceder nunca del 65%, con ciertas excepciones.

• a) Subvención base: Para todos los asegurados y con porcentajes variables según líneas y módulos.
• b) Subvención por contratación colectiva: 6% en todas las líneas.
• c) Subvención adicional según las características del asegurado: Es del 4% al 14% según líneas, pudiendo acceder a esta subvención si se reúne alguno de los siguientes requisitos:
  • Ser agricultor profesional (Regímenes agrarios de la Seguridad Social).
  • Ser titular de una explotación calificada como prioritaria por la Comunidad Autónoma.
  • Ser socio de una organización o agrupación de productores.
  • Ser agricultor joven, al que en el año de contratación del seguro, o en alguno de los cuatro años anteriores, se le haya concedido la ayuda a la primera instalación.

Seguro con Coberturas Crecientes para Explotaciones de Cultivos Herbáceos Extensivos

Este seguro dispone de varios módulos de aseguramiento, que ofrecen al asegurado la posibilidad de escoger aquel que más se adapte a sus necesidades.

En cualquiera de los módulos se pueden asegurar, de modo opcional, las instalaciones (cabezales y redes de riego).

Cuenta con un “seguro complementario” que permite asegurar una producción mayor a la inicialmente contratada si se considera que las perspectivas de producción son superiores a las inicialmente aseguradas.